📊 리얼티인컴(O) 투자 분석: 30년 연속 배당 성장의 신화

안녕하세요! 오늘은 많은 투자자들이 좋아하는 높은 배당을 받을 수 있으며 높은 배당 성장률까지 갖춘 '월배당의 왕'으로 불리는 리얼티인컴(Realty Income, NYSE: O)에 대해 자세히 알아보려고 합니다. 특히 이 리얼티인컴이라는 회사는 30년간 단 한 번도 배당을 줄이지 않은 놀라운 기록을 가지고 있는데요. 도대체 어떤 사업 구조를 가지고 있으며, 어떤 재정적인 탄탄함을 가지고 있어서 이런 높은 배당금을 30년간 지속해서 지급을 할 수 있었는지 한번 살펴보도록 하겠습니다.

 

---

 

💎 리얼티인컴은 어떤 회사인가요?

 

 

리얼티인컴 분기보고서

 

 

리얼티인컴은 미국 S&P 500에 속한 대형 부동산 리츠(REITs)로, 기업가치만 약 830억 달러에 달하는 글로벌 7위 리츠 기업이에요. 전 세계 8개국에서 15,457개의 부동산을 운영하고 있습니다.

특히 놀라운 것은 다양한 부동산 자산을 가지고 있지만 98.7%에 달하는 높은 임대율과 평균 9.4년의 장기 임대 계약을 통해 매우 안정적인 수익을 꾸준히 창출한다는 점이입니다.

 

👑 "배당의 왕" 리얼티인컴

 

리얼티인텀 분기 보고서

압도적인 배당 기록

 

• 652회 연속 월배당 지급
• 108분기 연속 배당금 인상
• 30년 연속 배당 성장
• **연평균 4.3%**의 꾸준한 배당 성장률(1994년 이후)

꼬박꼬박 들어오는 배당금! 하지만 더 마음에드는 점은 꼬박 꼬박 월배당으로 들어온다는건데요! 이런 배당의 왕이 바로 리얼티인컴의 매력이라고 할 수 있습니다! 또한, 1994년 상장 이후 단 한 번도 배당금을 삭감하지 않았다는 점이 정말 리얼티인컴을 더욱더 매력적으로 보이게 하는 점입니다.

 

배당 성장의 비결

 

1. 우량 임차인 확보: 전체 임차인의 32%가 높은 신용등급 보유
2. 장기 임대 계약: 평균 9.4년의 임대 기간
3. 높은 임대료 회수율: 105%의 재계약 성공률
4. 분산된 포트폴리오: 90개 산업, 1,552개 임차인

 

📈 최근 실적은 어떤가요?

2024년 3분기에도 성장세는 계속됐어요:

• 7억 4천만 달러 규모의 새로운 투자
• 투자 수익률 평균 7.4% 달성
• 주당 AFFO 1.05달러 기록(전년 대비 2.9% 성장)

 

🏢 탄탄한 사업 구조

 

1. 안정적인 임차인 구성

 

월마트, 월그린스, 달러제너럴 같은 필수소비재 기업들이 주요 임차인이라 경기 침체에도 안정적인 수익이 가능합니다. 또한 다양한 산업에 관련된 리츠를 진행하고 있어 사업이 한쪽 산업에 편중이 되어있지 않은 분산되 포트폴리오를 보유하고 있습니다.

 

2. 글로벌 확장

 

 

 

유럽 시장에서 빠르게 성장 중이며, 현재 전체 임대수익의 14.6%가 유럽에서 발생하고 있어요.

 

3. 견고한 재무구조

 

리얼티인컴 분기 보고서

• A3/A- 수준의 높은 신용등급
• 33% 수준의 낮은 부채비율
• 52억 달러의 충분한 유동성
• 97%가 고정금리 부채

 

⚠️ 투자 시 고려사항

 

모든 투자에는 좋은 점만 있을 수는 없겠죠?. 당연히 리얼티인컴에 투자 할 때에도 많은 리스크에 대해 조심해야만 하는데요:

1. 금리 위험: 리츠의 특성상 금리에 민감 할 수 가 있습니다. 하지만 대부분은 고정금리 부채 비중이 높아 영향은 제한적으로 보입니다.
2. 부동산 경기: 상업용 부동산 시장이 지속적인 침체에 있기 때문에 그에 따른 손실 위험이 점점 커지는 것 또한 리스크라고 할 수 있습니다.
3. 환율 변동: 한국에서 투자시 원화를 달러로 바꿔 투자를 하는 과정에서 환율 변화로 인한 환차손이 발생 할 수 있습니다.
4. 지속적인 주식 희석화 위험 : 투자시 가장 고려 할 사항중에 가장 중요한 리스크라고 판단이 됩니다. 리얼티인컴은 새로운 부동산 매입을 위해서 자사의 신규 주식을 발행하여 자금을 모으는데요, 이런 신규 주식 발행은 기존 주주들의 지분가치를 지속적으로 희석 시킨다고 할 수 있습니다. 실제로 리얼티인컴은 지속적으로 상당한 규모의 신규 주식을 발행하고 있는데요. 이런 발행은 주당 수익의 성장을 제한할 수 있는 요인이며, 장기적인 주가 상승의 발목을 잡을 수 있는 요인이라고 할 수 있습니다.

 

💌 마치며

 

 

30년간 이어진 배당 성장 신화는 리얼티인컴의 사업 모델이 얼마나 견고한지 잘 보여주는 증거라고 할 수 있습니다. 저는 이 리얼티인컴이라는 회사는 은퇴 준비나 일정한 투자금액으로 원하는 현금 흐름을 만들수 있는 매력적인 투자 선택지 중에 하나이지 않을까 합니다. 물론 30년이라는 과거를 바탕으로 미래를 결정 지을 수 는 없지만 우리가 앞으로 조금씩 더 공부해나가며 관심을 가지고 봐야될 선택지가 아닐까 합니다!

장기투자의 관점에서 배당을 재투자하여 복리 수익을 극대회 시키는 방법도 좋은 투자 전략이 될 수 있지 않을까 합니다! 😊